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在菲律賓馬尼拉買房,不可忽視的Cirrus,意想不到的收益和漲幅

編輯:天一編輯部   2019-06-05 09:37:53       來源:天一房產網   667

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  Cirrus是我們2019年上半年推薦的最后一個優質項目。前些天和大家分享了2019年的一些投資建議,談到菲律賓馬尼拉C5沿線的Bridgetwone。

  

  收到很多朋友的關注和咨詢,這個大型商業區規劃多年,部分辦公樓已經投入使用,大型購物商場也在施工階段。西區和東區的橋梁也快完工。雖然小編覺得那就是一個小河溝,但菲律賓人民執意要建設一座橋梁來連接。


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  有些朋友也在問Robinsons這個開發商如何。

  

  Robinsons Land這個開發商,是菲律賓前5大開發商之一,Robinsons Bank、Robinsons Mall(菲律賓第二大大型連鎖購物中心)、還有人們熟知的宿務航空、以及很多人不知道的菲律賓著名的制造業、化工業公司、連鎖酒店等等,都和Robinsons Land一樣,都是母公司JG Summit Holdings, Inc.旗下百分之百控股的子公司。

  

  而公司的老板,是菲律賓排名第二的富豪,同時也是一個華裔,他的名字叫:吳奕輝。

  

  這些大家可以自行百度。有些功課還是要自己做的。

  

  而Cirrus,作為Bridgetowne里面最早開售的公寓住宅。目前開發商已經快結束第11-20層的預訂工作,因為本地人買得太多。而高樓層,開發商暫時不進行銷售,想留著后面漲價再賣。

  

  Bridgetowne位于帕西市下一個升級版的Ortigas Plus的核心區域,我們認為Cirrus,很大可能會帶來意想不到的漲幅和收益。


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  目前Bridgetowne里面已經交付使用的3棟寫字樓,開發商全部只租不賣。后面的寫字樓也會這樣。目前寫字樓的租金,是4元人民幣/天/平米,這3棟寫字樓目前是100%的入住率,全部滿場,沒有一點空置的空間。


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  我們這段時間在和開發商Robinsons的業務發展部門溝通,對方也逐漸透露出Bridgetowne的清晰規劃:

  

  1、會有中型規模的醫院。這個醫院,據透露會是一個高水平的醫療機構。

  

  2、Bridgetowne里面最多的是寫字樓,主要是滿足BPO使用,開發商也透露出,因為帕西市(Pasig)對博彩牌照在逐漸放開。未來Bridgetowne里面可能會有幾棟大樓,專門用于博彩業,開發商已經有這樣的打算。

  

  3、Bridgetowne內的大型購物中心,會早于Cirrus建成和使用。


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  4、除了這個大型購物中心外,在Bridgetowne里面還有其他大量豐富的商業業態存在。

  

  5、Bridgetowne是菲律賓開發商Robinsons和香港置地一起合作開發的,更是香港置地在馬尼拉大都會參與的第一個項目。

  

  所以香港置地對這個區域非常重視,前期調研的細致程度讓菲律賓方面都很驚訝。

  

  同時Ayala也看中了這個區域未來高速發展的潛力,所以這也是為什么這兩個大型商業綜合體:Bridgetowne和Ayala的Parklinks緊挨著的原因。

  

  是在這兩個大型開發商提出成熟的方案后,政府才決定大力支持把這塊區域建設成為一個升級版的Ortigas Plus,并在建設過程開了很多綠燈。


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  6、Bridgetowne剩下未開售的公寓住宅,開發商Robinsons會把銷售間隙拉長。也就是說后面開盤的公寓價格,會比現在高很多。并且公寓的配比很少,需求旺盛。

  

  7、Bridgetowne的每棟公寓,建設的交付周期都不一樣,避免了同一個時間段出現大量公寓交付的情況。不會出現像帕賽灣區未來會有大量投機拋售的情況。

  

  8、開發商內部的員工,也在大量的買Cirrus。同時Bridgetowne已經入住的3棟寫字樓里面,已經有公司在購買Cirrus用來當做高階員工和海外員工來菲律賓出差的員工宿舍

  

  9、之前我們想爭取到第39層,幾番爭取后被最終告知,第39層是預留給Robinsons股東的,不會賣給任何人。

  

  放眼整條C5大道,能夠有Bridgetowne這么大面積規劃建設的商業體只有Parklinks,有趣的是,Bridgetowne和Parklinks還是挨著的,如果不特殊說明,基本看不出這兩個商業區的邊界。

  

  更有趣的是,如此大面積的土地開發,很多菲律賓中介居然都在有意無意忽略它的存在,其中各種利益糾纏,我們不得而知。


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  因為馬尼拉的發展模式是區域塊分散的發展,能被大批開發商集中拿下做開發的區域,發展前景都是毋庸置疑的。像目前中國人熟知的3大CBD,都是各路開發商聚集到一塊,共同開發,才能有今天這么大的體量。由此可見,C5和Ortigas大道交匯處,開發商們不遺余力地拿地造樓,下一個CBD雛形已經顯現。

  

  什么樣的樓盤值得投資?還是要周圍有足夠的人流量來支撐、本地有旺盛的購買需求、完善和成熟的商業配套和規劃、大型知名開發商開發。

  

  有的樓盤,看著價格便宜,地段不考究,當地人壓根不在意,中國人不分青紅皂白一擁而上,就算是秒光盤,但到了快交房的時候大量拋售卻找不到“接盤俠”,這樣的垃圾樓盤還有什么吹捧的意義?

  

  當地人對Bridgetowne的關注度非常高,所以我們一直都堅持,推薦被當地人認可,而不是被炒房團認可的樓盤。


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  Robinsons也明確拒絕那些炒房團來購買。因為開發商認為,這樣會影響和破壞這個大型社區多樣性的平衡,最終損害所有人的利益。

  

  Cirrus的推薦理由:

  

  1、Cirrus升值潛力非常大。Cirrus所在的Bridgetowne將會是比BGC和Eastwood更好的CBD。因為Bridgetowne的規劃和配套比前兩者更優秀,在Bridgetowne可以滿足你的所有需求。Robinsons和香港置地合作的目的也是在于此。標桿,是Bridgetowne的代表詞。


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  2、Cirrus區位優勢明顯。Bridgetowne位于C5和Ortigas大道交匯處,這個地方不僅是政府引導,將要大力發展的全新CBD。而且向西3km是Ortigas CBD,向北是菲律賓最大的城市奎松,向南是BGC全球城和國際機場,去哪都方便。對于帕西東邊的當地人來說,交通便利這一點,非常具有吸引力。


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  3、周邊環境高端。Cirrus位于Bridgetowne商區的北側,從這個位置可以看出,開發商非常有“心機”。

  

  因為Bridgetwone的北邊與Ayala-Parklinks只有一道之隔,把住宅項目設在這里,可以共享兩個商業區的景觀與資源。Parklinks定位高端,綠化搞得好,吸引了非常多的富人階級,在這個區域是絕對“高逼格”的代表,相應價格也非常“高逼格”。而Cirrus則聰明的以更小的戶型、更低的價格,打入更有廣泛群眾基礎的剛需市場。


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  4、價格便宜,性價比高。Cirrus附近分布了大片的高端住宅,這片土地的商業價值特別高,附近的高端社區,已經是8千萬-1億比索一套了。開發商計劃在Bridgetowne建設公寓數量并不多,僧多粥少。而Cirrus是Bridgetowne最早開盤的公寓,價格是最便宜的。在所處的C5沿線,各大開發商項目價格一路對比下來,找不到比Cirrus性價比更高的樓盤了。


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  5、品質有保障。價格低并不意味著放棄品質,Bridgetwone反而是Robinsons聯合香港置業重金投資建設的商業綜合體。引入香港置業的優質服務與經驗,整個商業區內大型商場、五星級酒店、寫字樓、住宅樓一樣都不少。Cirrus周邊配套,將會吸納更多IT、BPO等企業入駐,這些企業員工對住宅的剛需,是更低的空房率和房價穩中有升的保障。


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  Cirrus項目概況

  

  Cirrus占地2768平方米,共有41層(因為國外比較忌諱13這個數字,所以直接跳過,實際樓層是40層),1371個房間,250個停車位,主打24平米的studio。


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  菲律賓的房屋面積按套內面積計算,24平米聽上去不大,但通過合理規劃,實現高品質居住體驗完全不是問題。菲律賓公寓項目里最受歡迎的戶型就是小戶型,因為各功能區劃分的非常科學,可以說是麻雀雖小,五臟俱全。


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  Cirrus一樓是底商和大廳,負1層和2-6層是停車場,7層是公共活動平臺,8-23層、26-41層是居住樓層,24、25兩個樓層也設有公共活動區域,所以平面分布和其他居住層略有不同,頂樓是一個空中酒廊。


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  Cirrus不同方向的景觀各有千秋,可按個人喜好自由選擇。

  

  Cirrus南面對著一片綠地花園,所以即便是低層,也有好的視野。

  

  北面是Ayala的大型商業綜合體Parklinks,Ayala投入大量資金,Parklinks將會有大面積綠地,是新型、環保、高端的國際社區。西面是被馬里基納河隔開的Bridgetwone西區和Ortigas,視野更加開闊。東面是Bridgetwone園區。


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  Cirrus的8-23層和26-41層是居住層,每層42個房間,主打24平米的小戶型,另外有兩個26平米的房間。東、西共6部電梯,每層都設有保潔間。

  

  Cirrus的7層是開放平臺,南半部分設有露天游泳池、兒童游泳池、室外游樂區、慢跑道、公共衛生間等等。這個公共活動區域的樓層不高,周邊高層剛好可以遮擋泳池周圍的部分陽光,熱帶國家,太陽的毒辣程度大家可想而知,有一片陰涼還是挺好的。

  

  此外,24、25層還設有空中花園、多功能室、宴會廳私人影院、健身房、餐具儲物室等公共活動區域,可以滿足住戶放松休閑的需求。

  

  針對人群:

  

  Cirrus主要針對的客戶群體是年輕白領和投資者。Cirrus的戶型非常適合年輕白領租住,良好的區位優勢,能縮短白領的通勤時間。另外,這個地段由政府引導,非常適合做長期投資,畢竟地段為王,這個區域非常難得。


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